주식으로 돈 벌면 부동산으로 갈아타는 이유

주식으로 성공하면 넌 뭐부터 하겠니?

천 만원짜리 땅이 5억원 되는 경우는 흔치 않다. 토지 개발로 인해 갑작스러운 벼락부자가 되는 경우도 있지만 대부분의 부동산 투자는 2배 (수익률 100%) 수익만 나와도 엄청난 수익이다. 반면 천 만원짜리 주식이 5억원 되는 경우는 부동산보다는 흔하다. 물론 어디까지나 부동산과 주식을 맞대결 해서 상대적으로 비교한 부분에서 흔하다는 것이지 주식투자 전체가 그렇게 잘 되는 건 당연히 아니다.

주식투자를 하는 사람들에게 주식으로 큰 돈을 벌면 뭐부터 하겠냐고 물으면 대부분 집부터 산다고 한다. 물론 자가 소유 주택이 없는 경우엔 말이다. 하지만 자가 소유 주택이 있는 경우 주식으로 돈을 벌면 무얼 하겠냐 물었을 때도 그 대답의 범주는 크게 달라지지 않는다. 주식으로 돈을 벌면 그 돈으로 빌딩이나 상가 등의 수익형 부동산을 산다는 경우가 많기 때문이다. 일단 의식주가 해결되어야 한다는 점에서 전자는 그렇다쳐도 후자의 경우는 고개를 기우뚱 하게 만든다. 상식적으로 봤을 때 굳이 주식에서 잘 버는 수익률을 그보다 못한 부동산에 기댈 이유는 없기 때문이다. 

주식 투자를 해서 천 만원으로 5억 정도를 만들었다고 가정해 보자, 이 정도면 운만 따라서도 안되고 정말 어느 정도는 주식에 대한 투자 실력이 밑받침 되어야 한다. 이 정도 실력이면 월 5백만원 이상은 순이익을 내고 있다고 봐도 된다. 그런데 주식에서 번 돈 5억원을 모두 빼서 그 5억원으로 조그만 상가를 매입한다고 치면 예상되는 월 임대료는 약 100만원대 정도. 그럼에도 불구하고 절대 다수는 주식에서 큰 돈을 만지면 (특히 억 단위) 그 돈을 빼서 부동산을 사겠다는 사람이 많다.

상식적으로 생각했을 때 어떤 분야에서 성공하면 그 분야를 더 파는 것이 보통이다. 물 들어올 때 노 젓는다는 건 상식 중의 상식, 복권처럼 운이 좋아서 1회성 이벤트식으로 부를 창출 했다면 신경 안 쓰고 확실한 노후 보장이 되는 부동산을 매입하는 것이 더 나은 방법일 수 있지만 주식에서 돈을 벌 능력이 있다면 사실 부동산 투자를 병행하거나 주식을 접고 부동산 투자로 갈아 탈 이유는 없다. 수익률만 놓고 보면 절대적으로 상대가 안되기 때문이다. 

그런데 꽤 많은 사람들은 주식으로 성공하면 주식 자산을 처분해 부동산 자산으로 옮겨 간다. 왜 그럴까? 주식은 고위험 투자라 위험 회피 차원인 걸까, 아니면 덩치가 있는 부동산의 수익률은 주식보다 낫다고 판단해서일까. 집 없는 사람은 주식에서 번 돈으로 집(부동산)을 사는 것이 당연하지만 (투자의 대상이 아닌 거주지 마련) 집이 있거나 집의 필요성을 아직 못 느끼는 경우(투자를 해서 돈을 더 벌 목적)라면 이야기는 달라진다. 돈을 벌고 돈을 불리는 것이 주 목적이라면 당연히 수익률이 더 높은 곳에 투자하는 것이 상식이기 때문이다. 그럼에도 불구하고 많은 사람들은 주식에서 돈을 벌면 그 보다 못한 낮은 수익률의 부동산으로 투자 대상을 갈아 타려고 한다.

만약 여러분이 주식 투자를 하고 있다면 이런 궁금증을 가진 적이 있을 것이다. (없다면 가져야 한다!) 주식이 잘 되어 돈을 많이 벌 정도면 그 돈으로 재투자를 해서 주식의 파이(크기)를 키워야지 왜 돈을 주식에서 빼서 다른 곳으로 옮기려는 것일까 하는 근본적인 궁금증 말이다. 

주식에서 돈 벌면 주식 재투자 안 하고 땅 사고 집 사고 목표는 건물주??

맛집으로 성공한 깨알 한식당 집이 하나 있다고 치자, 사람들이 줄 서서 먹는 맛집으로 소문나서 하루 수 천만원의 매출을 찍는다. 이 때 대부분의 식당 주인들은 그 돈으로 식당 건물을 키우거나 주차장을 확보하거나 주방 시설을 확충하는 등 본 사업에 재투자 하는 것이 보통이다. 이렇게 성공한 식당의 수입을 바탕으로 옆 가게에 더 많은 돈을 벌 생각으로 전혀 다른 분야인 (이종투자) 문방구를 차리는 사람은 없다.

하지만 주식 세계에서는 반대다. 주식에서 돈을 벌면 재투자 하기 보다는 어느 정도 운용 자금만 남기고 부동산으로 자금을 계속 옮긴다. 토지를 사고 상가를 사고 빌딩을 사면서 오히려 부동산의 파이(크기)를 점점 더 키운다. 거기서 나오는 부동산 수익률이 자신의 주식투자 수익률의 10분의 1이 나온다고 해도 말이다. 주식 투자자들을 보면 투자 운용 자금 중 수익금이 일정 이상 커지게 되는 경우 근본적으로 주식에서 부동산으로 갈아타려는 본능을 보인다. 분명한 건 상시 투자를 하는 대부분의 보통 사람들의 경우라도 다르지 않다는 점이다.

누구에게 배우거나 깨우침이 없었음에도 남녀노소 따지지 않고 대체로 이런 비슷한 생각을 갖고 있다. 언론 기사나 유튜브 등에 나오는 주신들(주식의 신) 사례를 보더라도 수익금이 10억 단위 이상 나오기 시작하면 더 이상 운용 자금을 키우지 않고 토지나 주택, 상가, 꼬마 빌딩 등을 매입하는데 쓰는 걸 알 수 있다. 자신이 사는 집 (거주 목적) 외 부동산은 일체 없이 100% 나머지 자산이 주식에만 집중된 주신(주식의 신)들은 찾아 보기 어렵다. 일단 십억 단위 돈이 운용자금 빼고도 수익금으로 쌓이면 주식으로 더 불리기 보다는 안정적인(?) 부동산으로 자금을 빼는 경우가 99%.

대부분은 이런 걸 두고 위험을 분산하고 자산을 고루 배분하여 위기에 대응하기 위함이라고 착각(?) 한다. 주식 자체가 고수익 고위험 투자 분야인 만큼 잘 나가다 한 순간에 나락으로 떨어질 수 있는 곳인 만큼 항시 탈출구를 마련하고 재기(복귀) 가능성을 열어 둘 안전장치를 마련해야 한다고 생각하기 때문이다. 하지만 그건 너무 단편적인 시선에서 본 현상이다. 이런 심리와 현상은 왕개미, 큰손 뿐 아니라 소액 투자자 일개미 투자자들에게도 똑같이 적용되는 심리적 현상이기 때문이다.

소액 투자를 할 때는 주식을 하고 고액 투자를 할 때는 부동산으로 옮기려는 습성

내 것이라는 것의 개념은 내가 주인이고 내가 소유주이어야 한다. 그래야 내 것이다. 그렇지 않고 공동 소유하거나 타인의 소유물이라면 오롯하게 내 물건이라고 할 순 없다. 많은 사람들이 주식에서 돈을 벌면 부동산으로 갈아 타려는 이유는 재산의 분배나 투자 자산의 안전(위험 회피) 때문이 아니다. 단순하게도 그건 "지분" 이라는 개념이 주는 본능 때문이다.

주식은 아시다시피 내 것이면서 내 것이 아닌 애매한 포지션을 갖고 있다. 물론 1주라는 단위만 놓고 보면 내가 내 돈으로 산 (내돈내산) 내 1주 주식은 내 소유물이고 내 것이 맞다. 하지만 어디까지나 거기가 전부라는 것이 함정. 다시 말해 주식투자는 내가 시가총액 전체 대금을 지급하고 발행된 주식 100%를 인수하여 모조리 확보하지 않는 이상 일정 지분만 공유하는 공동 재산이 된다. 그래서 내 것이지만 내 것이 아닌 것이다.

주식은 1주만 소유해도 그 기업의 주인이 되고 그 지분만큼 주인 행세를 할 수 있다, 맞다. 하지만 그게 1만주 주식이어도 1주 주식을 가진 사람과 별 차이가 없다는 것이 역설적인 포인트가 된다. 100% 지분을 갖고 있지 않는 한 공동 소유 재산인 만큼 내가 내 재산에 대해 행사할 수 있는 권한과 범위는 제한적이고 한정적일 수 밖에 없는 것이다. 내가 가진 주식 1만주를 절대 팔지 않고 죽을 때까지 소유한다고 해도 그 기업에 대해 내가 일정 이상 경영 간섭을 할 수 없다면 난 단지 지분을 갖고 있는 소유중 일부일 뿐 내가 소유주라고 할 순 없다.

공동 소유로 산 부동산도 마찬가지, 친한 친구 다섯 명이서 공동으로 빌라 한 채를 매입했다고 가정해 보자. 다섯이 모두 균등하게 지분을 나눠 투자했다면 1인당 지분은 20%가 된다, 이때 분명 각각의 친구들은 그 집의 "주인"이라고 할 수 있지만 누구 하나가 그 집을 완전하게 단독 소유하고 있다고 말할 순 없다. 친구들 입장에서는 분명 내 소유물이고 내 집이지만 내 소유물이 아니고 내 집이 아니라고 느낄 수도 있는 부분. 즉 여기서의 지분은 소유 목적이 아닌 투자 목적이기 때문에 소유에 대한 개념은 사실 갖기 어렵다. 

주식 자체가 최대주주로 올라선다고 해도 100% 지분을 갖는 건 어렵다. 결국 여러 사람과 지분을 나눠 갖는 것이 주식회사, 특히 상장회사다. 결국 투자하는 돈이 적을 때는 지분(소유 개념)이 없거나 적어도 상관이 없지만 투자하는 돈이 커지면 지분은 투자 개념이 아닌 소유 개념으로 확장될 수 밖에 없는 것이 기본적인 인간의 심리와 본능이기 때문에 당연히 사람들은 진짜 "내 것"이 되는 물건으로 자산을 옮기게 되어 있다. 바꿔 말해 주식 명부에 올라 온 수 만명 중의 한 명인 "내(일부)"가 아닌 건물 등기부등본에 올라 온 딱 한 사람, 건물주 "내(전부)"가 되고 싶은 것이다.

1%의 소유와 100%의 소유

많은 사람들이 주식으로 성공하면 그 성공을 발판으로 주식투자를 더 키우거나 더 많이 하려고 하지 않는 건 바로 소유에 대한 개념이 자금력에 따라 달라지기 때문이다. 10만원으로 투자를 할 때나 천 만원으로 투자를 할 때나 3억원으로 투자를 할 때나 그 기업에 대한 내 지분과 소유에 대한 감정은 큰 차이가 없다. 어차피 진짜 주인(기업주)은 따로 있고 난 단지 그 지분에 투자한 일부라고 스스로 생각한다. 결국 돈을 아무리 때려 박아도 난 진짜 주인이 될 수 없다. 

주인 의식보다는 그 기업 (내 기업이 아닌 그 기업) 사업이 잘 되어 내 지분에 따른 시세 차익과 배당만 많이 나오면 된다고 생각할 수 밖에 없는 것이 주식 구조다. 애초에 지분을 쪼개어 투자를 받는 자금 시장이기 때문에 그 시장에서 내 물건을 따지고 내 것을 따질 수가 없다. 돈이 커지면 진짜 내 것과 내 물건을 소유하고 싶은 소유욕을 해소하기 위해 결국 진짜 내 것을 찾기 위해 시선을 돌릴 수 밖에 없다. 반면 집은 다르다. 100% 내 물건이고 내가 주인이다. 사실 이게 바로 주식 투자자가 돈을 벌면 수익률이 훨씬 낮음에도 불구하고 무조건 부동산으로 옮겨가려는 이유의 핵심이자 본질이다.

내가 산 주식은 내 것이지만 타인(경영자)에 의해 좌지우지 되고 때로는 내 의지와 실력과는 상관 없이 상장폐지라는 어마 무시한 악재에 휘말려 내 돈을 강탈 당하는 경우도 있다. 그런 최악의 경우가 오더라도 내 재산에 대한 내 권한과 권리는 제한적이고 나 혼자 나서서 해결할 수 있는 범위 역시 제한적이다. 사실상 아무것도 할 수 없고 그냥 멍 때리고 자책하는 것이 전부. 결국 주식은 100% 안전한(?) 우량주라고 해도 결국 타인에 의해 좌우되는 내 재산이고 그 재산은 내 명의로만 되어 있을 뿐 기업 자체를 내가 소유할 순 없기 때문에 불안할 수 밖에 없다. 부동산은 망해도 내가 살면 되지만 (상대적으로 망할 확률이 거의 없고) 주식은 우량주라도 순식간에 어떤 일에 휘말려 망하면 정말로 휴지 조각이 되기 때문이다. 결국 내가 주인 행세를 하고 내가 주인으로 인정 받고 내가 주인으로 권리를 완전하고 완벽하게 행사할 수 있냐 없냐가 바로 이 행위의 실체인 셈.

같이의 가치

하지만 만약 거기서 생각이 멈췄다면, 단순한 호기심만 해결하고 생각하기를 중단했다면 당신은 훌륭한 투자자가 될 수 없다. 유튜브에 난다 긴다하는 주신들이 등장해도 그 사람들이 존경 받는 투자자로서의 명성으로까지 이어지지 않는 경우가 대다수인 것은 바로 1% 소유와 100% 소유의 인간 본능과의 대결에서 졌기 때문이다. 안전 자산 확보나 위험 회피는 핑계일 뿐 결과적으로 그 심리 싸움에서 졌기 때문에 부동산으로 자금을 옮기는 것일 뿐 그들 역시 신이 아닌 보통의 투자자와 다르지 않다.

"그래! 결국 주식은 내 것이 될 수 없고 내가 주인이 될 수 없어, 내가 주인이 되는 내 건물, 내 집, 부동산이 쵝오야"

일반적으로 널리 쓰이기도 하지만 주식에서도 쓰이는 조언 중 하나는 "나무를 보지 말고 숲을 보라"는 말이 있다. 미시적 관점이 아닌 거시적 관점, 안목에서 바라 보아야 한다고 쓰이지만 이 또한 이 부분에서 같이 본다면 그 지분에 대한 소유 개념 역시 더 거시적 관점에서 바라 보아야 할 필요성이 있다. "내 것"을 뛰어 넘는 "우리 것"이라는 개념 말이다. 주식 투자에 있어 100%만이 내 것이고 1%는 내 것이 아니라고 쉽게 판단하지만 역설적으로 100%는 나만 있고 내가 모든 걸 감당해야 하지만 1%는 99%의 다른 사람과 "같이" 있다는 동반자(파트너), 동업자가 존재한다는 걸 깨달아야 한다.

나 혼자서 부를 창출 할 수 없다면, (주식투자 자체가 타인 의존 시장) 철저하게 실력 좋은 사람에게 붙어 같이 공생하는 것이 당연지사, 거주 목적이 아닌 부동산도 마찬가지, 어차피 자본 시장은 내가 타인에 의해 움직이게 되어 있다. 그것이 투자자의 본질이고 투자 철학의 핵심이다. 주식이 부동산보다 늘 수익률이 앞서는 건 시장 자체가 실력 좋은 사람들이 항상 주도해서 늘 좋은 방향으로 투자 포인트를 제시하기 때문인데 부동산 시장은 전적으로 투자자들의 양으로 (그래서 투기가 많음) 승부한다면 주식 시장은 투자자들의 질로 승부하는 시장이기 때문에 (그래서 투기라는 표현이 없음) 선택만 잘하면 내 자산은 확실하게 보장 받으면서 안전하게 부를 창출할 수 있는 것이다.

99%의 지분은 내 것이 아니지만 그 만큼 99%의 위험도 내 것이 아니라는 역발상도 마찬가지. 그리고 내 능력이 1%인데 반해 나머지 99%의 사람들이 내 부를 같이 만들어 준다는 점에서 소유욕을 어떻게 조절하느냐가 투자자로서 성공하느냐 못하느냐, 투자자의 귀재로 남느냐 껍데기 이름만 남기는 주식 전문가가 되느냐로 갈린다.

진짜 똑똑한 사람은 메가프랜차이저다

우리 동네에 꽤 장사가 잘 되는 뼈다귀 해장국, 감자탕집이 있다. 원래 가맹점이었는데 장사가 잘 되니 개인 점포로 바꾸었다. 물론 이후로도 장사는 그럭저럭 잘 된다. 애초에 가맹을 해지 하고 개인 점포로 바꾸어도 맛 자체가 바뀌지 않을 확신이 있었기 때문에 맛이 달라질 일은 없다. 그래서 손님이 확 줄지는 않았다. 하지만 식당 주인은 바로 앞만 봤지 그 뒤는 보지 못했다. 외지인이나 이 식당을 모르는 사람도 유명 프랜차이즈 간판을 보고 먹는 경우가 많았는데 이제는 개인이 하는 개별 점포이다 보니 아는 사람만 오고 동네 사람만 찾는 그런저런 동네 식당이 되었다. 

누구의 일부가 아닌 내 전부인 개인 점포가 되었지만 성장성은 딱 거기까지, 이 때 사장이 정말 사업에 수완이 있었다면 가맹을 해지할 것이 아니라 잘 나가는 이 가맹을 더 늘려 메가프랜차이저로 나섰어야 했다. 장사가 잘 되니 남 좋은 일만 시킨다고 자기 사업, 자기 가게로 만들었는데 결과는 당연히 그동안 나갔던 식자재 로얄티 지출 만큼의 수입 증대가 전부. 1%와 100%의 지분 욕망에서 1%의 숨겨진 능력을 간과한 케이스다. 가맹점을 열었는데 장사가 너무 잘 된다면 개인 점포로 돌릴 것이 아니라 오히려 가맹점을 더 늘려 다점포 소유자가 되어야 하는 것처럼 주식도 사실 어느 정도 실력이 뒷받침되고 운도 따라 부를 창출하고 있다면 주식 주와 종목을 늘려 주식 투자 파이를 더 키워야 하는 것이다. 주식시장에서도 여러 회사의 지분을 공유하며 수익을 쉐어하는 주식 메가프랜차이저가 바로 진짜 주식 성공한 주식투자자다.

자신들도 모르게 본능에 휘말려 이처럼 주식에서 창출한 돈으로 목돈이 되면 주식투자를 부동산투자로 갈아타는 경우가 늘 생기겠지만 "자기 집" 마련이 아니면 사실 그건 아무 의미 없다는 걸 알아야 한다. 슬픔은 나누면 절반이 되고 기쁨은 나누면 두 배가 된다는 말처럼 투자도 혼자 보다는 같이 할 때 그 효과가 배가 되는 것이 순리다. 100% 지분이 아니면 내 것이 아니라는 단순한 본능에 이끌려 투자 심리에 말린다면 당신은 졸부는 될 수 있어도 명성 있는 부자는 될 수 없다. 부동산 재벌 트럼프보다 주식 재벌 워렌 버핏이 실제로 더 부자이고 더 똑똑한 투자자라고 평가 하는 이유를 생각해 봐야 한다.

* 부동산(주택/빌딩)의 토큰화, 주식시장의 지분 개념, 암호화폐가 주목 받는 이유 = 모두 같은 원리 

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