대출이 있는 상태에서 생긴 목돈, 대출을 갚을까? 저축예금을 할까?

예금할까 대출금 먼저 갚을까?

대출은 일상 생활에서 필수불가결한 자금조달의 주요 수단이다. 특히 주택을 구입한다거나 아파트 청약시에는 부족대금의 일부를 대출로 충당하는 것이 다반사이며 그 밖에 긴급자금 필요시에도 마이너스대출 등 신용대출을 많이 이용하게 된다. 

그러나 장기대출을 쓰게 되면 여유자금이 생길 때 대출을 갚기보다는 다른 용도로 활용하고자 하는 경우가 많다. 주택자금일 경우에는 매달 원리금이 빠져 나가니까 당연히 만기까지 유지하는 것으로 생각하거나 매매시 대출이 있는 것이 더욱 유리하다고 생각하여 그대로 방치하는 경우가 비일비재하다. 

그러나 여유자금이 있을 때는 무엇보다 대출을 점검하는 것이 필요하다. 대출을 어떻게 관리하는 것이 바람직한지 닥터 Ｍ을 통해 알아본다. 

대출이율 8%와 예금이자율 10.3%는 같다 

예를 들어 1000만원을 8%에 대출 받아서 9%에 예금을 한다면 실제로 이자는 얼마인지 계산해보자. 이자율로만 본다면 예금을 해서 1%는 남길 수 있기 때문에 이익이라고 생각할 지 모르지만 예금은 세금이 공제되기 때문에 이 부분을 감안해야 한다. 

1년간 납부하는 대출이자 금액은 80만원으로 공제되는 부분이 없다. 

그러나 1년뒤 받게되는 예금이자는 90만원이지만 세금 22%를 공제하기 때문에 19만 8000원을 납부하고 실제로 지급받게 되는 이자는 70만 2000원이다.

그러므로 표면적으로는 이자율은 1%를 더 받는 것처럼 보이지만 실제로는 9만8000원 이 더 손해인 것이다. 세금우대로 가입해서 이자를 지급받는다고 하더라도 세율 11%로 9만9000원을 공제하고 나면 80만 1000원으로 단돈 1000원이 남게 되는 것이다. 

더구나 대출이자는 매달 꼬박꼬박 내야 하고 예금이자는 1년 뒤에 받게 되기 때문에 더 손해라고 할 수 있다. 그러므로 대출이자율과 예금 이자율은 표면이율로 비교하는 것이 아니라 예금이자율에서 세율을 제하고 비교을 해야 올바른 이자율비교가 되는 것이다. 그래서 대출이자율 8%와 같은 금액의 예금이자를 받으려면 예금이자율 약 10.3%는 받아야 한다. 

주택 장기 대출 분석 

아파트를 청약하거나 주택을 구입하고자 할 때 받는 대출은 10~20년 정도의 장기대출이다. 장기 대출이자율을 살펴 보면 대략11~11.75%가 대부분이다.

최근의 주택담보대출은 최저 8.5~9.7%정도의 저렴한 대출이 나와 있지만 기존의 대출들은 생각보다 비싸다. 이렇게 대출이자율이 높은데도 불구하고 여유자금이 생겼을 경우에 대출을 갚기보다는 그대로 유지하는 것을 선택하는 분들이 많다. 주택 구입시 일반 서민들이나 직장인들은 대체로 자금이 부족하다. 그래서 대출을 통상 주택자금의 20%정도, 이자 부담이 안되는 범위내에서 이용하는 것이 대부분이다.

그러나 요즘은 8.5~9.75%정도로 주택담보대출을 받을 수 있어 구태여 기존의 비싼 대출을 그대로 보유하고 살 필요를 느끼지 않은 주택수요자가 많다. 또 선순위로 설정이 돼 있으면 더 많은 금액이 필요해서 대출을 받으려 할 때 더 불리하게 작용하게 된다. 

저당권 설정시 대출금액의 130%를 설정하기 때문에 3000만원을 대출 받았다면 3900만원을 설정하게 되므로 2순위로 대출을 받게 된다면 900만원이 감해지게 되는 것이다. 

또한 2순위는 대출상환에 차질이 생겼을 경우 불리하기 때문에 대출을 받을 때 불리할 수 있다. 그러므로 대출이 있는 주택을 매매하는 것이 반드시 유리한 것은 아니다. 

또 여유 자금이 생겼을 경우에 11%의 주택담보대출을 그대로 유지하고 예금으로 운영 한다고 한다면 적어도 14%이상의 수익을 올려야 한다. 

위험을 부담하고 고수익을 올리기 위해서는 뮤추얼펀드나 주식형수익 증권에 투자하거나 주식에 직접투자를 하는 수 밖에 없는데 이는 대출 자금으로 위험성 있는 투자를 하는 결과이므로 바람직한 투자방법이라고 할 수 없다.

주택담보대출 어떤 것이 있는가

가장 저리의 주택담보대출은 서민들이나 근로자들을 위한 서민주택자 금대출로서 주택은행이나 평화은행에서 취급하고 있다. 연간 급여소득이 3000만원 이하이고 대출 신청일 현재 6개월이상 무주택 세대주이면 신청이 가능한데 국민주택(약 25.7평 이하)규모의 주택구입에만 이용할 수 있는 정책성 상품으로 이율이 7.75%이다. 

은행권의 아파트 등 주택을 담보로 한 대출은 외국계 은행인 HSBC 은행과 씨티은행이 8.5%로서 가장 낮은 금리를 유지하고 있고 국내은행에서는 조흥은행과 외환은행이 8.5~8.8%정도로 낮은 금리를 제공하고 있다. 

대신 이들 은행은 1년에서 5년정도의 단기간이며 나머지 은행들은 10년 이상의 장기로 9.5%~11.75% 이다. 이 밖에 보험사들도 주택담보대출을 취급하고 잇는데 금리는 최저 9.2~11%정도이며 기간은 1년에서 30년까지 다양하다. 

주택담보대출을 고를때는 이자율도 중요하지만 여러가지를 고려해야 한다. 중도상환이 가능한지 수수료 부담은 없는지, 변동이율인지 확정 이율인지 등을 꼼꼼히 따져봐서 자신에게 맞는 대출상품을 고르는 것이 중요하다. 

자칫 이율만 싸다고 골랐다가 중도에 상환시 부담하는 중도상환수수료로 이자를 오히려 더 부담하게 되는 수도 있고 이율변동으로 이율이 오르는 수도 있기 때문에 여러가지를 종합해서 선택해야 한다