토지개발과 국토개발, 부동산 전망이 밝은 지역 찾는 팁 (미래의 번화가)

국토개발, 토지개발, 주택개발, 신도시 등의 개발 사업은 국가나 지방 정부의 발전 계획에 의거하여 부동산 투자가 이루어지는 경우가 많다. 도심 상권을 보면 역세권이라는 말 자체가 증명하듯 기차역이 들어서느냐, 있냐 없냐에 따라 상권이 만들어지기도 하고 상권이 후퇴하기도 한다. 관광지 역시 관광산업에 대한 정부, 지자체의 행정 지원으로 자리잡는 경우가 많고 자연스럽게 조성되기 보다는 외부 영향, 처음부터 끝까지 기획된 계획 도시 형태가 많을 수 밖에 없다. 

대부분의 부동산 투자가들은 땅값이 오를 만한 지역을 미리 선점하여 시세 차익을 노리기도 하고 미개발지가 개발 될 것을 노리고 투자를 하기도 한다. 집도 마찬가지, 이제 막 불붙기 시작하는 지역도 유망하지만 진짜 돈을 버는 사람들은 아예 불이 붙기 이전부터 준비를 하는 사람들이다.

원도심을 보면 도심 중앙이 대부분 번화가를 이룬다. 구도심이라 하는 곳도 있지만 낙후되었을 경우 구도심, 아직 상권은 살아 있지만 신도심에 밀린 경우에는 원도심 정도로 나누어 부른다. 도시라는 것이 읍(면)에서 시나 군으로 확장하는 걸 보면 당연히 가운데를 중심으로 확장하게 되어 있다. 말 그대로 사방으로 뻗어가는 모양이 대부분이다. 그래서 중앙 관청, 시청이나 관공서는 중앙에 몰린 경우가 많다. 이게 도농복합도시를 거쳐 대도시, 광역도시급으로 발전하면 모양이 꼭 원형을 그리며 확장하지는 않는다. 주변 변수와 환경, 지형의 차이가 크기 때문이고 이웃하는 도시 또는 기차나(철도) 고속도로 공항 등의 인프라에 따라 발전 방향과 유동인구 흐름이 바뀌기 때문에 도심은 한 쪽만 더 발전하거나 한 쪽으로 치우치며 도심 자체가 이동하기도 한다. 당연히 이런 경우 상권도 따라 움직인다.

자신이 사는 도심에서 번화가의 움직임을 보면 재미있는 현상을 볼 수 있다. 다 그런 것은 아니지만 대체로 북과 남, 위와 아래로 이어지는 세로형 개발이 많기 때문이다. 서울만 보더라도 강남과 강북처럼 남북 형태가 가장 큰 부동산 이슈 지역이고 최고 번화가로 많이 인식한다. 서울과 이웃하고 있는 인천도 마찬가지, 다른 광역도시도 대체로 위에서 아래로 이어지는 세로 형태가 많다. 사람들은 도심이 어떤 계획이나 상권 개발에 따라 자연스럽게 생성된다고 생각하지만 그 보다 더 강력한 건 그 근본이 되는 "사람"들의 움직임이다. 사람들이 어떤 곳으로, 어느 방향으로 더 움직이냐에 따라 (당연하지만) 상권은 결정된다고 봐야 한다. 근데 그것이 우리나라의 경우 상당 수는 세로형태라는 것이 주목해야 하는 점이다.

서울에서 가장 핫한 도심은 강남이다. 그리고 경쟁하는 곳은 강북이다. 강동과 강서는 상대적으로 약하다. 물론 서울 자체가 어디를 막론하고 다 중심 개발 상권이지만 서울 사람도 경기도 사람도 강동과 강서가 주는 이미지는 강북과 강남의 이미지와 차이가 있다는 건 쉽게 공감할 것이다. 꽉꽉 들어차고 있고 더 이상 집 지을 공간도 없다는 서울에서 여전히 사람이 몰리는 건 강북/강남이다. 이웃하고 있는 대도시 인천의 경우를 보면 크게 다르지 않는데 항구도시라서 구도심인 동인천이 원래 번화가지만 지금은 그 누구도 동인천을 인천의 핫한 지역으로 보지 않는다. 위 쪽의 부평구와 아래의 남동구가 인천에서 가장 번화한 지역이다. 서구의 경우 서쪽이면서도 거의 북쪽에 위치해 북 방향으로 볼 수 있는데 역시 최근 개발 지역으로 유망 받고 있는 곳이 인천 서구다. 검암신도시, 검단신도시, 김포신도시, 청라신도시 등의 개발이 상당히 진척 중이다. 인천지하철 2호선의 방향만 보더라도 알 수 있는데 남동구에서 서구로 가는 "세로" 노선이라는 걸 알 수 있다.

다시 서울로 돌아와 강남 주변 개발 현황을 보면 강남이 위쪽에 있고 그 강남을 중심으로 아래 판교신도시, 분당신도시, 위례신도시 등이 있다. 이들 신도시 역시 서울과 북남, 위아래 형태로 존재한다. 물론 평촌신도시, 중동신도시, 산본신도시, 일산신도시 등처럼 서울을 중심으로 산재하고 있는 것도 있지만 경기권으로 넓혀 보면 (국토로 보면) 위아래에 몰려 있다는 걸 알 수 있다. 그러니까 대한민국 전체 기준으로 서울을 가운데 두고 좌측 인천도 위쪽의 청라, 한강, 김포, 검단, 검암 등이 주 개발지, 아래로는 송도, 연수동 등이 대규모 주택단지며 대부분 알고 있는 동탄신도시, 송파신도시, 광교신도시, 평택신도시, 양주신도시, 파주신도시 모두 서울 위아래에 포진한다. 그러나 누구는 이런 반대 생각을 할 수 있다. 인천은 바다가 막고 있으니 좌측 개발이 어렵고 우측은 서울/부천이 막고 있어 위/아래 밖에 없지 않느냐고 말이다. 또 다른 신도시 역시 서울에서 출발하는 경부선, 경부고속도로가 있어 세종, 대전, 광주, 부산, 대구 등으로 가는 길목이 형성되다보니 당연히 그 노선 주변에 몰려 위아래 모습을 갖추는 것이라고 간단하게 보는 사람도 있다.

물론 우리나라의 국토개발 과정에서 이미 형성된 대도시를 중심으로 위성도시 위주의 신도시를 만드는 건 누구나 쉽게 생각할 수 있는 범위다. 다만 누구나 당연하게 여기지만 미처 생각하지 못하는 것 하나가 있는데 땅의 모습, 지형이다. 강남이 기획된 땅이라고 하지만 서울을 대표할 만한 땅이라고 처음부터 말하기는 어렵다. 명동과 종로와 같은 원도심은 원래부터 서울의 중심이었고 지금도 전혀 낙후되지 않고 중심점 역할을 하고 있다. 그럼에도 상당수의 고급 이지미는 강남에게 밀린 상황이다. 강남 다음으로 부촌으로 여기는 건 강북인데 강서와 강동이 있음에도 강북이 더 발전된 모습을 보인다. 심지어 강동은 강남과 이웃하고 상당히 가까운 거리임에도 발전 속도가 더딘데 누구는 그것이 유적지와 문화재 보호로 개발이 묶여서 그렇다고 하지만 서울 우측 자체가 (강원도 방향) 경기도권만 해도 다른 곳보다 낫다고 하기 힘들어 그것만이 개발이 되지 못한 이유라고 단언하기는 어렵다.

길게 끌어 갈 것도 없이 이야기의 본론부터 간단하게 말하면 우리나라는 세로 형태의 국가다. 한반도 지형 자체가 북과 남으로 이루어진 길게 위 아래로 이루어진 지형의 국가다. 사람들이 움직일 때 예외 없이 위에서 아래로, 또는 아래에서 위로만 움직인다는 뜻이다. 아랫 지방에서는 서울로 "올라간다"라는 표현을 쓰고 서울에서는 지방에 갈 때 지방에 "내려간다"라는 표현을 쓰는데 이게 강원도와 같은 가로 방향이어도 올라간다, 내려간다라고 하지 다르게 말하지 않는다. 머리속에 위아래가 고정관념으로 확실히 자리 잡았기 때문이다.

당연히 사람들은 위에서 아래로, 아래에서 위로 움직이게 되어 있어 국토개발과 고속도로, 항만, 철도는 위에서 아래, 아래에서 위로 발전되게 되어 있다. 상권을 보고, 또는 사람들이 몰린 걸 보고 인프라를 조성하는 게 아니라 누구라도 이 땅에 살면 그런 식의 위아래 조성을 할 수 밖에 없다. (철도를 놓은 일제도 한반도를 위아래로 개발)

미국하면 떠오르는 대표 도시는 어딜까? LA, 하와이, 뉴욕, 워싱턴 등이 생각난다. 동부와 서부의 대표 지역이다. 미국 지도를 보면 가로축 형태로 넓게 된 지형이라는 걸 알 수 있다. 우리나라와 비교하면 위도 크고 아래도 커 보이지만 누가봐도 가로형태지 세로 형태는 아니다. 좌우가 넓은 직사각형 형태다. 당연히 사람은 위아래가 아닌 좌우로 움직인다. 그래서 좌측의 LA와 우측의 뉴욕이 중심이다. 사람들은 그 가운데를 가로로 이동한다. 

다시 우리나라로 돌아와 이런 국토 모양은 그 안에 있는 모든 도시에 영향을 준다. 물길로 치면 위에서 아래로, 아래에서 위로 세로 방향이라 이웃하거나 통과를 하는 지역 모두 위아래가 발달하게 되어 있다. 사람들이 다니는 길목이 위아래이기 때문에 유동인구가 몰리고 유동인구가 몰리면 상권이 생기기 때문에 기본틀이 그런 식이면 상권 형성이 더 빨리 더 쉽다.

부산의 경우도 크게 틀리지 않다. 아래는 바다로 막혀 있고 우측도 막혀 있지만 좌측보다 위쪽 개발이 더 많다. 더군다나 위쪽에 있는 대구와 울산의 발전은 그들에게는 남쪽이 부산이라 부산의 북쪽 개발과 대구/울산의 남쪽 개발은 서로에게 득이 더 된다. 좌/우보다 상/하 방향의 발전이 더 좋다는 뜻이고 그렇게 될 수 밖에 없다는 뜻이다. 한국 전체에서 상단이라 할 수 있는 곳은 전방지역을 빼고 서울이다. 가장 하단에 있는 남쪽은 제주도다. 서울만큼이나 핫하고 땅갑이 급등하며 서울사람도 많이 이주할 정도로 각광 받는 곳인데 역시 남쪽의 끝도 국토 지형 세로발전과 떨어질 수 없다. 좌우에 아무리 좋은 땅과 개발지가 있어도 상하, 세로의 낙후된 땅이 더 유망하다는 뜻이다.

통일이 된다는 가정이라면 중국 국경과 맞닿고 있는 북방지역이 개발 유망지가 될 수 밖에 없고 중간의 평양, 개성, 서울은 허리이고 중심이라 여전할 것이며 남단의 제주 부산 역시 통일이 되어도 한반도 지형 자체는 여전히 세로 형태라 발전이 될 수 밖에 없다. 그러니까 국토 전체를 볼 때도, 각 도심을 볼 때도, 자기가 사는 지역의 전체 번화가를 볼 때도 위아래 지역의 땅과 건물이 더 발전될 확률이 높다 (어디까지나 확률)

강원도가 동계올림픽을 치루고 고속철도와 새로운 고속도로가 개통을 했음에도 생각보다 발전 속도가 더디고 신도시 개발지로 각광은 받지 못하는데 사람의 "심리"는 자기가 사는 나라의 모형, 모습에 따라 움직이게 되어 있고 인식하기 마련이라 좌우로의 이동은 한국 사람에게 거리감이 있을 수 밖에 없다. 같은 항구도시임에도 부산은 엄청 발전하고 인천은 비교적 더디게 발전한 것도 남쪽과 서쪽의 차이라 할 수 있다. 결국 미래 신도시, 괜찮은 지역은 세로 형태로 찾아야 하고 세로 방향으로 봐야 한다. 어느 지역이 번화가가 될 수 있느냐 역시 아래에서 혹은 위에서 길목 형성을 할 수 있냐 없냐를 따져야 하는데 위아래 길목만 확실히 형성할 수 있다는 믿음과 정보만 있으면 미리 선점하는 것이 당연하다. 

가장 위험하고 북한과 마찰이 생기면 가장 먼저 문제가 생길 수 있다보니 상대적으로 서울 아래쪽 (분당, 판교) 상황과 반대로 위쪽 (동두천, 의정부, 구리) 발전은 더딘 편인데 당연히 통일이 가까워지면 서울 위쪽 물꼬가 트임과 동시에 북한 지역 전체로 가는 길목 역할이 되어서 남한 지역에서 가장 핫한 곳은 여기가 될 수 밖에 없다. 그리고 따뜻한 남쪽 나라, 남쪽은 따뜻하다는 심리는 지구에 사는 모든 사람들이 갖는 본성이라 부산은 통일이 되면 더 발전할 수 밖에 없다. 남한의 양극은 서울과 부산으로 서울은 위가 막히고 부산은 아래가 막혔지만 서울은 위가 유동적이라 서울 위가 뚫리면 서울의 지역 위상은 수도라는 것 말고는 다소 위축될 수 밖에 없다. 그러나 부산은 여전히 남쪽의 끝이고 남한일 때도 남쪽 대장, 통일이 되어도 남쪽 대장이기 때문에 (더군다나 일본과도 가깝고) 가치가 높은 건 부산 지역이다.

국토가 가로형태면 가로형으로 도심이 발전하고 도심이 그렇게 발전해도 길목은 여전히 가로형이라 도심 안의 상권도 가로형태로 존재할 확률이 높다. 유동인구가 움직이는 방향이기 때문이다. 국토가 세로라면 도심은 세로가 될 수 밖에 없고 도심의 상권도 세로가 될 수 밖에 없다. 서울에서 강남과 강북이 강동과 강서보다 각광을 받는 건 상권이 잘 만들어진 것도 있지만 세로 형태의 국가 지형에 살면서 누구나 인식하지 못한 본성, 심리, 길목에 있어야 돈이 된다는 느낌 때문이고 이건 단순한 감정이 아닌 실체가 있는 사람의 욕구가 현실에 반영된 실제 모습이라고 봐야 한다.

서울에서 정확히 서쪽이다, 동쪽이다 하는 정서진과 정동진은 관광지일 뿐 그래서 대도시가 될 수 없다. 결국 우리나라에서 부동산 전망이 좋은 방향을 찾으려면 정남진과 정북진 방향을 염두해야 한다. 궁금하다면 각 대도시, 광역도시 번화가 위치를 함 연구해 보자, 특히 구도심이 있는 경우 구도심 상권이 어느 방향으로 (동서남북) 이동 했는지를 보면 크게 틀린 말은 아닐 것이다. 그도 그럴 것이 나라 자체가 세로 국가이기에 길이 세로가 될 수 밖에 없고 길목이 되거나(서울) 길목이 지나가는 곳은(강남, 세종, 대전) 모두 그 길목이 있는 북/남, 상/하가 유동 중심지가 될 수 밖에 없다.