아파트 면적의 분양 거품은 공용면적과 계산법 (내 땅 인듯 내 땅 아닌 내 땅 같은 너)

우리나라 아파트 시장에서 자주 언급되는 면적은 주거 공간인 전용면적, 그리고 공짜로 준다는 개념의 서비스면적, 공동주거 형태의 주택에는 다 있다는 공용면적이 항상 등장한다. 내가 돈 주고 땅을 사고 건물을 짓는다면 그것이 다 내것이지만 공동주택에서는 별별 방식으로 쪼개진다.

사람마다 생각의 차이도 있고 내가 정확하게 이해를 하지 못해 오해일 수도 있으나 건설사의 아파트 분양 형태의 거품을 보면 약간 사기성이 있는 게 공용면적이라고 본다. 정말 공용면적은 생각하기 나름이다. 복도, 엘리베이터, 계단 등 나 외에도 여러 사람이 함께 사용하는 공간은 공통으로 사용되는 공용인 만큼 각 세대가 분담해서 지분을 갖고 투자를 한다고 하는데 사실 정해진 땅은 고정된 반면 층이 올라가면 올라갈수록 그 땅은 실제 땅이 아닌 허공에 있는 가상의 토지, 벽과 천장으로 막힌 내 땅 위의 하늘이 되는데 이 허공에 있는 공간마저 분담해 나누어야 한다는 건 어떻게 생각하느냐에 따라 차이가 있다.

15층 아파트가 있다고 치자, 1층의 단면도를 예로 들면 공용면적과 전용면적이 구분되어 있다. 그건 1층 거주자에게 보여주는 단면도로 본인 소유의 전체 면적을 일단 다 보여주고 이 공간은 공용, 저 공간은 전용으로 구분해 땅의 소유와 이용에 대해 알려주는게 보통이다.

상식적으로 그 공용먼적에 해당하는 토지의 크기는 나와 여러 사람들이 분담해 갖는다고 본다. 근데 중요한 건 그게 2층부터 15층까지 전 세대가 같은 땅을 두고 다 똑같은 방식으로 적용된다는 것이다. 세대가 증가하고 소유주가 많아지면 공용면적 부분에 대한 내 지분도 줄어들게 되고 그만큼 분담하는 비용도 줄어드는 것이 당연한데 단면도만 보여주고 이렇게 구분한다고만 설명하면 그냥 다 그런가보다 하고 넘어가기 쉽다. 

분명 아파트 분양값을 더 줄일 수 있는데 그게 안되고 오히려 더 비싸게 받는 형국, 30세대가 한 공간을 두고 30번 지불하게 된다는 것인데 이게 30개로 나뉘어 분담률이 줄어든다고 생각하는게 보통이고 건설사도 그렇게 말하지만 정작 파는 걸 보면 30개로 쪼개서 파는게 아니라 (쪼갰다면 그 만큼만 면적에 포함해 보여줘야 정답) 30번을 중복해 다 받아 판다고 볼 소지가 더 크다는 것이다.

1층 사람도 공용면적 부분만큼 비용을 부담해 그 만큼을 포기하게 되는데 이게 1인이 다 사용하는 것과 30인이 사용하는 건 차이가 분명 있다. 공간은 한정되어 있고 땅 크기는 똑같은데 분담하는 사람이 많아지면 개인(세대)당 들어가는 비용은 적어지는 것이 당연. 깊게 보지 않고 단순하게만 보면 1층에 거주하는 사람들의 단면도는 101호와 102호가 부담한 공용면적이 나온다. 물론 이게 전 세대가 다 부담한다고 되어 있고 그게 공용면적이지만 이 땅이 옆으로 넓어지는게 아니라 위로 (층이 올라가는 것) 올라가고 땅 자체의 크기는 변함이 없다는 것이 포인트다. 1개를 30개로 쪼개 파는게 아니라 1개를 30개로 만들어 모두에게 똑같이 판다고도 볼 수 있다.

이걸 층마다 다 분담한다. 어떤 면에서는 허공이 아닌 1층에 붙어있는 실토지 공간을 쪼개 분담하고 적용한 값이 분양대금이라고 할 수도 있지만 사실상 이미 2세대에게 다 받은 공용면적 공간을 나머지 모든 사람에게 다 받아서 건설사가 챙긴 모양새가 더 정답에 가깝다. 2층 이상 세대에게도 팔 때 공용면적을 넣어 전체 파이를 보여주고 이게 너가 사는 너의 집값의 근거다라고 하면서 실제로 그 땅은 허공에 있는 땅

조금 더 쉽게 풀어보면 단면도를 각 세대에게 보여주고 아파트를 팔 때 공용면적 공간이 모두 포함된다는 것이다. 저걸 반으로 쪼개거나(단순하게 옆집) 2층 이상인 경우 각 세대의 지분 만큼 포함해 계단이나 엘리베이터 모양이 안나오더라도 본인이 구매하는 면적은 공용을 포함해 이렇게 된다~라고 설명하는게 아니라 가운데 공용면적을 두고 양쪽 모두에게 팔고 그 위층의 모든 세대에게도 저 공용면적이 다 들어가면서 똑같은 크기(공용면적)로 다 잡아 버린다는 것이다. 위 사진처럼 관리사무소, 놀이터, 노인정, 기타공용시설이 단면도에 안나오면 그런가보다 하지만 공급면적에 내 집이라고 하면서 꼭 내 집처럼 들어가는 복도 공간은 대놓고 파는 중복일 수도 있다.

내가 돈을 주고 일정 면적을 샀는데 저 공용면적은 절대 공짜도 아니고 남이 나에게 준 것도 아니다. 심지어 내가 산 면적에 포함된 곳인데 공용이니 지분은 갖지만 전용으로 쓸 수 없어 포기하라고 한 것이 공용면적이라고 할 수 있다. 그러니 2세대면 2등분, 10세대면 10등분, 30세대면 30등분을 해서 그 만큼 비용이 달라져야 한다. 그런데 하나의 공간을 두고 30세대(15층 기준)가 나누는게 아니라 하나의 공간을 두고 30세대 모두에게 똑같은 크기로 분담하게 만들어 판다는 점이다. 솔직히 내가 봐도 속이기 딱 좋은 형태다.

나누어야 하고(공용이니) 그래서 구역을 따로 떼어내야 하니 단면도는 그렇게 보여줄 수 있다고 해도 그게 그런 이유로 단면도로 전체 면적인 것 마냥 퉁치고 돈을 다 받는건 공용면적에 해당하는 공간이 실제 1개에서 30개로 늘어나게 되버린다. 공간을 쓸 때 30집이 공용으로 쓰니 공용면적으로 떼어 가겠다고 한 걸 팔 때 30개의 공용면적값을 각각 다 받고 판다는 것이 핵심.

나만 이런 생각을 했나 싶었다. 그러나 김태훈씨도 같은 생각을 했나보다.

설명 할 때는 공용면적이라 내 것이 아닌 것처럼 하고 팔 때는 그 크기대로 세대마다 다 받는다는 점

공용, 전용, 서비스로 나누어서 설명하고 파는 건 집을 사는 사람이 아파트 가격을 제대로 산출하기 어렵도록 하기 위해서라는 김태훈씨 발언에 동감한다. 따지고 보면 토지와 건축물이 분명 실체가 있는데 서비스 면적이라니? 땅이 공짜로 생기고 하늘에서 뚝 떨어지는 것도 아닌데 면적이 공짜로 생긴다고 설명하는 개념 자체가 이치에 맞지 않는다. 서비스 면적도 결국 내 땅 위에나 가능하니 결국 집에서의 서비스 면적은 공짜로 얻는 서비스가 아니라 원래 내가 가진 땅 지분 위에 있는 나와 공동 거주민들의 공간, 이미 돈 다 받고서 공짜인 척, 없던 면적인데 서비스로 준다고 속이는 것과 다르지 않다.

땅 하나에 건축물 하나 올리는 단독주택은 소유와 사용, 구분이 확실해 따질 게 없지만 이런 아파트 같은 공동주택에서는 어디가 내 것이고 어디가 남의 것인지 구분하기도 힘들고 공용면적으로 퉁치면 그런가보다 하고 넘어가기 쉬워 속이기 좋은 건 분명하다. 원래 나만 쓰는게 아닌 여러 사람이 쓰는 공동 구역은 신경을 덜 쓰기 마련이고 내 것으로 생각하지도 않아 쉽게 생각하기 마련 

전문가의 말처럼 단독주택이라면 설계비, 토지비, 건축비, 기타 건설관련비 빼고 집값이 특별히 추가 되지 않지만 아파트는 건설사 스스로 책정하고 그 근거도 주변 시세와 단지 규모, 단지 형태, 복합적인 걸로 다 집어넣고 부풀리기 쉽기 때문에 같은 주거주택이라고 해도 원가는 비슷할 수 있어도 매매가 차이가 어마어마하게 클 수 밖에 없다. 대형 건설사가 아파트 한번 지을 때마다 돈을 괜히 많이 버는게 아니다. 

공용면적과 마찬가지로 아파트의 주거 공간인 전용면적도 따지고 보면 허공에 있는 공간이라 땅값 부분은 줄어들기 마련이고 이런 공동주택은 건축비용이 세대마다 더 줄어드는게 당연, 외국은 그래서 아파트가 저소득층이 주로 살고 값이 싼 주택이라고 하는데 싸게 팔 수 밖에 없는게 이런 구조 때문이다. 

근데 우리나라에서는 그런거 없고 반대, 우리나라 건설회사가 세계적인 대기업 수준으로 큰 것도 따지고 보면 이런 거품 덕분이라고 볼 수도 있다. 아파트와 무관한 건설회사 중에 대기업은 거의 없다. 아파트 지어야 대기업 된다. 우리나라 대표 건설사는 다 아파트로 성공한 회사다. 선진국의 어떤 나라도 아파트로 세계적인 건설회사가 된 사례를 본 적이 없다. 해외 유명 건설회사 이름도 떠오르지 않는다. (대부분의 주택은 중소 건설/건축회사) 아파트로 세계적인 기업이 될 수 있다는 것도 우리나라 건설 시장이 만든 특이점 (근데 이게 거품이 많아 항상 위험)

세계적인 건설회사가 없다. 있어도 아파트 같은 주택으로 거대 기업이 된 경우는 드물다. 우리나라에서는 건설회사가 엄청난 회사인 것도, 그게 다 아파트로 이룬 거대한 업적이라는 것도 결국 그만큼 거품이 엄청난다는 뜻이 될 수 있다. 내가 우려하는 건 하나다. "거품"은 언젠가 반드시 사라지게 된다는 것이다. 거품이 있는 걸 좋아하다 없어지면 회생 불가 수준의 나락만이 존재하고 복구는 만만치 않다.