생활 속의 표준 값 잡는 방법 (집값, 자동차값, 평수값)
알아두면 쓸모 있는 신박한 표준 값 잡기
경험이 많은 사람들은 능력치가 쌓여 표준을 잡는 방법이 각자 나름대로 존재한다. 어떤 값을 비교할 때 이것이 적당한가, 싼가 비싼가를 나누는 기준들이 있다. 요즘에는 이런 걸 한 번에 정리해 가성비, 가심비라는 명목으로 정리를 해주기도 한다. 그러나 그게 딱 떨어지지 않을 때가 많다. 집을 살 때가 대표적이다. 집을 살 때 집 크기가 나에게 적당한 것인가, 나는 제값을 주고 사는 것인가 의문을 가질 수 있다. 집 자체만 두고 기준을 잡는다면 별 문제없어 보이나 실제로 나는 혼자 사는데 옆 집은 4인 가족이 산다. 분명 거주자 수가 다르기에 기준이 같을 순 없다. 주택, 아파트의 시세도 마찬가지. 역세권과 숲세권, 학군 등 다양한 지표가 포함되어 주택 시세가 결정되지만 사실 주택이라는 건축물의 건축 비용 자체만 두고 따진다면 값 차이가 크게 날 이유가 없다. 프리미엄이라는 것이 분명 존재하나 그건 주관적인 가치 평가이기 때문에 사람 먹기에 따라 얼마든지 차이가 난다. 마음먹기에 따라 값이 달라진다는 것이다.
자동차도 마찬가지, 과연 이게 적당한 시세의 가성비가 맞는 차량인가 하는 의심을 가질 수 있다. 성능과 하차감까지 따진다고 하지만 기본적으로 자동차라는 물건이 갖는 기본 재료 값이라는 것이 분명 존재한다. 흔히 말하는 원가 개념이다. 그 원가 개념에서 내가 플러스할 수 있는 여러 가지 정량 지표를 더해 값어치를 새로 부과한다고 해도 어떻게 해야 정확히 측정이 되고 비교 충분조건이 되는지 알 수 없다. 영업용 차량과 개인 승용이 같을 순 없고 RV와 SUV가 세단과 같을 순 없다. 같은 가격이어도 분명 가심비에 대항하는 차이가 생긴다. 채소 값이며 음식 값이며 마찬가지. 무언가가 비교를 해서 이것이 낫다 별로다 하는 기준점이 제시되기도 하지만 그 비교 대상에 따라 기준도 달라질 수밖에 없어 단순 비교는 사실 의미가 없다. 그래서 오늘은 기본적으로 알고 있으면 도움 되는 시세와 값의 값어치에 대한 표준을 제시해 보려 한다.
나에게 맞는 집의 평수 계산법
원룸이라는 거주 형태를 보면 기본적으로 공용 면적까지 포함하여 10평이 평균이다. 이때 실 거주 면적을 보면 7평이 잡힌다. 내가 예전에 자취를 할 때 쓰던 오피스텔도 공용 면적 포함하면 10평이고 실 거주 평수는 7평인 오피스텔이었는데 보일러실과 화장실이 별도로 있고 주방과 방이 하나로 이루어진 일반적인 원룸이었다. 혼자 쓰는 자취생들의 원룸, 오피스텔은 실제로 이 면적대가 많다.
심리학자와 건축가가 말하기를 사람이 기본적인 인간다움을 지키며 살 수 있는 공간의 최소치가 7평 내외라고 했다. 혼자 살 때의 기준이다. 화장실이 있고 주방이 있으면서 기본적인 삶을 유지할 수 있는 최소 공간이 이 정도는 되어야 정신적으로 데미지가 없다는 말이다. 그래서 실제로 오피스텔 원룸은 대부분 이 정도 평형대가 주류가 된다. 심리적으로 임차인이 봤을 때도 이 정도면 살기 딱 좋다는 느낌이 들기 때문에 혼자 살기 좋은 방으로 선택하게 된다.
징벌방의 일종인 교도소 독방은 0.7평 정도 되는 크기의 방으로 알려져 있다. 1평이 안된다. 방문의 3분의 2 정도 되는 공간에서 지내야 한다는 뜻이다. 반면 비징벌방인 VIP 독방이라고 해도 세간에 알려진 것과 달리 그렇게 호화로운 방 크기를 자랑하진 않는다. 한국형사정책연구원의 조사에 의하면 우리나라의 구치소 수형자들 수감방 크기는 3평이 채 안 되는 2.8평 정도로 알려져 있다. 박근혜 전 대통령은 구치소에서 6명 정도가 지낼 수 있는 방을 혼자 썼는데 특혜 시비가 있으나 그 방이라는 것이 3.2평이다. 원룸의 절반도 안 되는 공간인 것이다. 구치소와 교도소가 아무리 특실을 제공해도 원룸에 비하면 정신적 데미지가 없을 수는 없다. (실제로 해외 연구 결과 교소도의 방 크기가 작으면 작을수록 동물 실험과 교도소 수감자 실험에서 모두 정신력에 큰 피해가 생겼다고 조사된 바 있다)
한 사람이 사는 최소 공간은 집단 주거 형태의 빌라와 오피스텔 형태의 원룸이 많기 때문에 공용 면적을 포함한다면 10평이 기준이 된다. 실 거주는 7평으로 공용 면적은 상황에 따라 달라질 수 있기 때문에 실 거주 면적이 무조건 7평대는 되어야 한다고 보면 된다. 공용 면적이 10평인데 실거주 면적이 5평이면 잘못된 선택이다. 돈은 돈대로 나가고 정신력은 정신력대로 손해를 보게 된다. 방의 크기가 이보다 작다면 값이 싸더라도 방 선택을 다시 고려해 봐야 한다. 실제로 이 평수보다 작으면 고시원 사이즈가 되는데 고시원 방 크기를 보면 대부분 공감하겠지만 답답하다는 생각이 먼저 들고 집 같은 생각이 전혀 안 든다. 창문마저 없다면 더더욱 그렇다. 고시원의 방 값이면 차라리 지하방이나 옥탑방을 알아보는 게 더 낫다.
가족이 있다면
한 사람이 기본 10평을 차지한다, 실거주는 7평. 이때 2명이 함께 산다면 최소 20평, 실거주는 14평이 나와야 한다. 실제로 신혼부부가 사는 아파트 평수나 나이 든 노부부가 사는 임대 아파트 평수를 보면 이런 평형이 많다. 혼자가 아닌 둘 이상이 살 경우 화장실과 주방, 보일러실 등의 면적이 각각 쓸 때보다 중첩되기 때문에 실제로는 혼자보다 더 넓게 쓴다. 혼자 살 때보다 둘이 살면 생활비가 오히려 적게 드는 것도 그런 이유. 그래서 둘이 사는 경우 최소 실거주 기준 14평 이상이 되면 아무 문제가 없고 적당하게 느낀다.
이걸 사람 수로 나누면 1인은 10평 (실 7평), 2인은 20평 (실 14평), 3인은 30평 (실 21평), 4인은 40평 (실 28평)이라는 표준 값이 나온다. 공용 면적을 포함했지만 4인 가족이 살기에 좋은 평형대는 40평대가 맞다. 자녀를 하나 키우는 집도 많은데 이때 3인 가족은 30평대가 맞다고 계산되니 현실적으로 대부분 느끼는 것과 실거주 평형대는 비슷하게 나온다. 사람 수에 따라 평형 수가 너무 작다면 더 큰 집으로 이사하는 것이 맞고 거주 사람 수에 비해 평형이 넓다면 집을 줄여 이사하는 것도 방법이다. 좁은 집 크기만큼 반대로 너무 넓어도 딱히 좋다고 할 순 없다. 집이 갖는 포용력과 안락감이 상대적으로 줄어들기 때문이다. 큰 집에 살면 무서움을 느끼는 것도 그런 이유.
보증금과 적정 월세
자기 집이 있다면 상관없지만 자기 집을 아직 갖지 못한 사람, 자취를 하는 새내기 직장인과 학생들 입장에서는 내가 사는 집의 월세가 적정한가 고민하지 않을 수 없다. 물론 역과 가깝고 시장이나 마트가 주변에 있으면서 도시 기반 시설이 잘 되어 있다면 그에 따라 월세에 반영되는 값어치가 존재해 동일한 방과 조건에서도 월세 차이는 존재하지만 그래도 모든 것에는 원가 개념이 있듯 여기서도 기본 책정 가능한 적정 월세 계산이라는 것이 존재한다.
집의 크기, 평형에 따라 보증금과 월세가 달라지지만 반드시 꼭 그렇다고 할 순 없다. 집의 크기만큼 집의 노후, 집의 상태, 집의 환경이 집에 영향을 더 미치는 경우가 많기 때문에 집이 크다고 해서 보증금과 월세가 높아야 하는 것도 아니다. 집주인은 보증금을 부를 때 대부분 주변 시세와 더불어 자신의 집이 갖는 환경과 특징, 노후 상태를 감안해 책정하기 때문에 이 보증금은 그 집이 갖는 일종의 상징성을 갖는다. 즉 보증금은 월세를 책정하는 데 있어 아주 중요한 기준이 된다.
보증금은 통상 집 값의 10분의 1을 본다. 5백만 원짜리 보증금의 빌라 원룸이라면 그 집의 시세는 최하 5천만 원 정도 된다고 보면 된다. 임대인과 부동산 시세와 상관없이 임차인 입장에서 단순 적정 가심비를 따질 때의 기준이다. 집이 5억 원이면 보증금은 최소 5천만 원 이상이 되는 것이고 2억짜리 집이면 보증금은 2천 이상이 되어야 한다. 전세가 아닌 월세 기준이다. 여기서 따질 건 집주인은 집을 구매함으로 인해 집값이 묶인다는 것이고 세입자는 집을 빌림으로 인해 보증금이 묶인다는 점이 발생함으로 각자 기회비용에 따른 차이와 손해, 이해득실을 따질 수밖에 없으며 이에 따라 서로 다른 견해를 가질 수밖에 없다. 고로 시세와 일반적으로 알려진 부동산 가격은 표준 값을 따질 때 무시해도 된다.
앞서 우리는 혼자 살 경우 실 거주 평수가 기본 7평(세븐)이 되어야 한다고 알았다. 이 7은 여기서도 적용 가능한데 보증금의 7%를 적정 월세로 본다. 500만 원 보증금을 걸었다면 적정 월세는 35만 원인 것이다. 실제로 원룸 평균 월세를 보면 보증금이 5백 일 때 월세가 이 정도 수준이 많다. 내가 내는 월세 말고도 500만 원이라는 내 돈이 상대 집주인의 계좌에 꽂혀 이자를 발생시키고 있기 때문에 500만 원이라는 돈이 집주인에게도 이해관계가 성립되는 돈이라는 걸 세입자는 기억해야 한다. 보증금이 1천만 원이면 적정 월세는 70만 원이며 이때 보증금 역시 적정한가 보려면 이 집의 시세에서 10분의 1 가격대로 보증금이 잡혔는가를 보면 된다. 주변 환경과 시설물의 상태에 따라 시세가 잡히기 때문에 대략적으로 가늠하기 편한데 결국 1억 원 이상의 집값이 잡힌 집인 경우 이런 구조가 나와야 적당하다고 판단할 수 있는 것이지 집이 8천만 원인데 보증금 1천을 걸고 월세 70을 내고 있다면 세입자는 적절한 값을 주고 산다고 할 순 없다.
참고로 전세는 이 계산법을 그대로 응용해 마찬가지로 뽑아 표준을 잡을 수 있다. 보증금 대비 월 7%에 해당하는 월세를 1년 동안 내면 월세가 차지한 금액은 보증금 대비 84%가 된다. 일반적으로 집주인이 보증금 기준을 잡고 나름대로 판단해 룰을 정하기 때문에 그 보증금을 선택한 이유가 다 있을 텐데 이때 그 집주인이 삼은 월세 기준 보증금의 84% 정도가 바로 적당한 전세 가격이라 할 수 있다. 보통은 전세를 2년 기준으로 잡고 살지만 이는 가격만 따지는 것이기 때문에 1년 기준으로 따져 보는데 월세 대비 전세로 나오는 수익률이 1% 정도 차이나 난다. 월세 수익률 포인트가 1% 더 높다. 물론 질권 설정 등의 담보가 집에 걸려 있다면 상대적으로 반액 처리하는 것이 보통이니 이때의 전세는 집 시세의 42% 수준 내외에서 가감해 선택해야 한다. 내가 우선권이 있든 없든 상관없이 이게 최후의 라인, 용납 가능한 최대 맥심이라고 보고 선택하라는 뜻이다.
보증금을 높이고 월세를 낮추거나 보증금을 낮추고 월세를 높이는 경우
보증금은 분명 묶이는 돈이다. 이 돈을 가지고 자신이 개별 투자를 했을 때 나오는 수익률과 (투자 수익률), 일반 예금에 넣었을 때의 이자를 고려해 자신이 보증금을 올려 낸 돈보다 매달 나가는 돈의 액수가 더 크다면 보증금을 올리고 월세를 줄이는 것이 합당하나 창과 방패처럼 한쪽의 결과가 좋다면 한 쪽의 결과는 좋지 않다는 것이기 때문에 이 관계는 사실상 치킨게임과 같다. 세입자에게 좋은 건 반대로 집주인에게는 좋지 않다는 뜻이니 말이다. 결국 집주인이 받아주냐에 따라 다른데 이때 집주인도 분명 계산을 하게 되어 있다. 서로 간의 이해가 맞아떨어진다면 합의대로 하면 되나 그게 되지 않는다면 투자처를 찾아 월세를 보충할 방법을 세입자는 찾아야 한다. 간혹 전세 제도를 두고 담보 설정만 없다면 세입자에게 마냥 좋은 제도라고 착각하나 집주인이 사회복지가도 아니고 상대가 이런 딜을 받는다는 건 그 돈으로 그보다 더 나은 수익률을 낼 수 있다는 뜻이니 다시 생각해 봐야 한다. 전세는 그대로 돌려받고 월세는 매달 생으로 나가니 전세가 훨씬 낫다고 여기지만 그건 금융 투자 상식이 없을 때의 이야기, 집주인은 바보가 아니다.
전세 1억짜리 집이 있다고 하자, 이때 집주인은 대략 연 8% 수익률을 내어 그 돈으로 집값을 충당한다고 가정할 경우 8백만 원의 이득을 집세에 상응해 얻는다. 이걸 세입자가 직접 굴리는 경우 전세가가 1억이면 1억 2천 정도 집 시세가 나옴으로 월세로 환산하면 보증금은 1천2백만 원 정도 계산이 된다. 여기서 월 7%를 계산하면 84만 원의 임대료가 발생하는데 나가는 돈이 상당히 많아 보이나 보증금 1천2백에 년간 지급한 월세를 합하면 (1천만 원 정도) 2천2백을 뺀 나머지 7천8백만 원이 내가 가용할 수 있는 투자금이라는 말이 되기 때문에 이 7천8백만 원으로 연간 1천만 원 정도의 금융투자 수익을 낼 수 있다면 전세보다 월세가 더 유리할 수 있다. 수익률로 보면 약 13%의 수익이다. 달리 말해 전세금으로 쓸 돈을 갖고 연간 8천만 원 정도의 투자금으로 대신 돌려 연 13% 이상 수익을 낼 수 있다면 전세보다 월세로 가는 게 오히려 돈이 더 된다. 이때는 집주인의 수익률이 8%에서 10%로 2% 포인트 증가하고 세입자는 13% 이상 수익은 모두 순수익으로 남기 때문에 서로 간의 이득이 된다.
물론 연 13%의 수익률이 쉽지 않기 때문에 이론상으로만 가능할 뿐 결국 대부분 전세로 들어가는 것이 훨씬 이득이라고 판단하나 월로 따지면 1.2% 수익률이고 이걸 일별로 나뉘면 하루 0.04% 수익률이라는 계산이 된다. 8천만 원이라는 종잣돈으로 하루 0.04% 이상의 수익을 낼 수 있다면 집주인도 좋고 세입자도 좋은 윈윈 전략이 되지만 집주인이나 세입자나 금융 투자 상식이 없다면 수익금이 아닌 "이자"로 수익금을 대용해 생각하기 때문에 서로 이해관계가 성립되지 않는다면 어려운 이야기가 될 수밖에 없다. 결국 금융 투자로 수익률을 낼 수 없다고 자신한 집주인은 보증금을 낮추고 월세를 더 받으려 하고 (이게 더 편하게 돈 번다고 생각/착각), 세입자는 보증금을 높이고 월세를 줄이려고 한다. (이게 더 편하게 돈을 줄이고 버는 것이라 생각/착각)
주택과 아파트 가격 적정 시세
정답은 없지만 이것 역시 대략적인 기준으로 가늠할 수 있다. 무턱대로 시세가 오르고 무턱대로 개발에 따라 시세가 형성되어 그것이 맞다고 하나 무엇이 소비자가이고 무엇이 거품인지 헷갈려 할 수밖에 없다. 짓는 아파트의 건축 비용은 땅값만 다를 뿐 기본 자재와 시스템은 동일한데 가치 부여라는 주관적인 측면이 강해지면서 튤립 투기처럼 정확한 정량 지표 측정이 어려운 경우가 아파트 가격이다.
누가 정해놓은 방법은 아니지만 사람들이 살아가면서 일상에서 느끼는 공감대라는 것이 있다. 이것이 가격 형성에도 그대로 영향을 미치는데 대략적으로 어느 물건 값은 이 정도가 적당하다든가 하는 그런 가격 공감대를 말한다. 그 공감대를 형성하는 가격대에서 크게 벗어나면 비싸서 거리를 두거나 반대로 싸서 매수를 하는 매도세와 매수세, 즉 세력을 형성하게 되어 있다.
이 집값의 경우는 9단계의 과정을 3개씩 나누어 볼 수 있는데 대중소가 있고 이 대중소에 각각 3개의 값이 존재하게 된다. 정리하면 땅의 값을 기준으로 대형주택, 중형주택, 소형주택 군으로 나누고 (집의 크기가 아닌 가격의 크기) 각각 그 안에서 1평의 값을 기준으로 내 집값의 적정 수준을 찾아내는 방법이다. 먼저 3가지로 크게 나누어 현도심, 부도심, 구도심으로 구획을 나눈다.
현도심은 뜨고 있는 지역이거나 이미 확연히 뜬 지역을 의미한다. 서울의 강남구, 용산구 등이 대표적이다. 현재 도심 역할을 하는 중심 지역으로 가장 대표적인 지역을 의미한다. 부도심은 현도심의 역할에 준하는 지역으로 현도심에 맞먹을 정돌 뜨고 있거나 곧 뜰 예정인 핫한 지역이다. 서울의 대부분의 구와 인천의 송도, 영종도 정도가 해당된다. 구도심은 모두 알듯이 과거에는 도심 역할을 했으나 밀린 지역, 또는 낙후된 지역을 의미한다. 여기서 각 도심군에 따라 평당 가격을 구도심은 백만 원대, 부도심은 천만 원대, 현도심은 억 원대로 책정을 하는데 여기에는 객관적인 지역별 개발 상황 말고 브랜드 가치, 부동산 투자 관심 정도, 대외적인 이미지와 인지도 등 주관적인 개념까지 포괄해 가격 형성 기준으로 삼는다. 여기에 사람이 사는 데 있어 최소한의 주택 가치, 땅값과 건물값의 최소 값어치를 더해 기준 가격을 정한다. (최댓값이 아닌 최솟값이다)
도시의 발달 상태나 규모와 상관없이 "도심"이라는 개념을 삼아 가격을 보는 것인데 실세 부동산 시세를 보면 도심에 따라 시세와 가격 책정이 주를 이루지 무조건 특별시나 광역시나 대도시안에 있다고 해서 동일한 가치와 기준으로 시세를 책정하지 않는다는 걸 알 수 있다. 같은 서울과 인천 안에서도 지역구에 따라 아파트 브랜드 상관없이 시세가 상대적으로 빈약한 지역이 분명 존재한다. 반대로 지방이라고 해도 문화, 행정, 교통, 상업, 물류의 중심이라면 도심 기능을 하고 있기 때문에 이런 경우는 수도권과 다름없는 가격 시세를 보인다.
구도심의 주택(아파트) 1평의 값은 백만 원대가 기준이다. 슬럼 수준으로 낙후되어 있어도 사람이 사는 집이라면 평당 백만 원은 값을 쳐주는 것이 보통이다. 산이나 들, 촌에 있지 않는 이상 도심에 있는 집이라면 기본 인프라 시설과 도시 생활에 필요한 거주지로서의 기능을 충분히 제공하기 때문에 도심에서의 주택이라면 일단 평당 백만 원은 잡아 주는 것이 일반적이라 볼 수 있다. 10평이면 천만원인 것이고 30평이면 3천만 원짜리 집인 것이다. 이게 최소값이다. 서울이나 인천 달동네에 있는 집도 이 정도 가격이 나오는 건 그 때문이다. 이때 이 집이 조금 낫다면 평당 2백만 원씩 계산해 볼 수 있다. 더 낫다면 평당 3백까지 쳐준다. 1단계는 1백, 2단계는 2백, 3단계는 3백으로 이게 구도심에 있는 주택 가격의 기초 산정가다. 구도심인데 평당 3백 이상 나간다면 뭔가 개발 계획이 있거나 꼭 이 집과 땅을 사야 하는 다른 이유가 있을 것이다. 그게 아니라면 비싸게 산다고 보면 된다.
이때 가중치는 다양한 방법이 있다. 아파트라면 더 쉬운데 아파트 브랜드나 단지 규모, 노후 상태와 입지, 주변 환경 등에 따라 단계를 플러스하면 된다. 예를 들어 아주 낙후된 지역의 노후된 아파트가 있다고 치자. 특별한 개발 호재가 없고 브랜드와 인지도가 매우 약하다면 20평 기준 이 집은 2천만 원대가 적정 가격이다. 가끔 뉴스에서 1천만 원으로 살 수 있는 아파트 소식이 있는데 실제 그 아파트를 보면 이런 조건에 부합된다. 외진 농촌 마을에 읍도 아니고 단지가 매우 작으면서 동이 3~5개 정도 되는 노인들만 사는 아주 허름한 아파트가 이런 경우다. 일단 사람이 살 수 있는 최소 주택 조건만 맞는다면 평당 1백만 원이라고 보고 접근하면 된다. 허름한 빌라촌(구축)이거나 40년 가까운 주택 등이 밀집한 낙후된 지역을 보면 대도시라고 해도 이 정도 가격이 최소치이고 여기서 대략 움직여도 이 가격 책정대에서 움직인다. 호재가 없는 일반 거래라면 말이다.
반면 구도심인데 아파트가 신축이거나 브랜드 인지도가 있다면 2단계를 적용할 수 있다. 평당 2백으로 20평 기준 4천만 원대 아파트가 적정 가격이 된다. 여기에 아파트 평수 대가 다양하게 있거나 단지 규모가 있거나 개발 호재 등이 있으면서 인지도가 있다면 프리미엄을 적용해 3단계 평당 3백을 적용 20평 기준 6천만 원대까지 가격 산정이 가능하다. 실제로 낙후된 구도심의 아파트 가격대를 보면 이런 추세를 보인다. 만약 평당 3백 이상 4백이 넘어간다면 거품이거나 잘 모르는 호재가 있다는 뜻으로 이 주택을 거주가 아닌 투자 대상으로 삼는다면 대박 아님 쪽박이 된다. 실례로 아는 지인이 인천 지역 재개발을 노리고 구축 빌라를 샀는데 30평 기준 4천만 원을 주고 집을 샀다, 상당히 노후된 빌라에 지역 자체가 슬럼가 이미지가 있다. 지하층이라 3천만 원 이상 책정하기 어렵지만 재개발 호재가 있어 프리미엄이 약간 붙었다. 이 정도면 적당하다 볼 수 있다.
부도심의 가격은 구도심의 가격 단계 구조와 같다. 반면 기본 가격대는 천만 원이다. 1단계가 천만 원대이고 2단계는 2천만 원대, 3단계는 3천만 원대다. 아파트 시세나 빌라 시세를 보면 대략 이 정도에서 출발을 한다. 부도심이면서 아무것도 내세울 게 없는 집이라면 20평 기준 2억 원대다. 브랜드가 있다면 4억 원대, 브랜드가 있고 단지 규모가 있으면서 주변 인프라 시설이 최상위권이면 6억 원까지 가능하다. 기초생활보호대상자이거나 차상위층이 아닌 일반 중산층이 바로 여기에 포함된다. 30평대 브랜드 있는 중심 지역 대규모 아파트 단지의 경우 9억 원대가 최상위 가격대라는 뜻이고 이를 넘는 가격은 사실상 거품이라고 봐야 한다. 뜨고 있거나 소위 떴다는 지역의 신도시급 아파트도 사실 이 가격대를 벗어난 경우가 많은데 실상 거품이다. 평당 4천만 원 넘게 책정되어 있다면 현도심의 기능을 하거나 30년 이상 현도심을 역할을 할 수 있다는 전제가 그나마 있어야 가능한데 그게 없다면 무조건 거품, 언젠가는 주저 않게 되어있다.
현도심의 가격 기준은 억대다. 평창동이나 한남동, 청담동 등이 여기에 속한다. 주변 환경과 입지, 이웃 등의 여건 등이 절대적으로 여기는 당연히 1단계 1억 원대, 2단계 2억 원대, 3단계 3억 원대다. 평당 단가로 보면 굉장히 비싸지만 주변 환경과 주거 생활 여건 면에서 보면 오히려 싸게 잘 산다고 볼 수 있다. 실제 공시지가를 보더라도 수십억 원대에서 수백억 원대 집들이 자주 출몰하는데 이 가격 논리에서 크게 벗어나지 않는다. 거기에 단층보다는 지하와 3층까지 정도는 만들어 쓰기 때문에 평당 가격 기준은 역설적이지만 절대적으로 혜자 수준이 된다. 상업지역이 아닌 주거지역으로 평당 3억 원 이상 역시 거품이라 할 수 있다. 물론 이 경우는 그게 다른 부도심과 구도심과 같다고 할 순 없으나 그래도 여기서도 분명 바가지는 존재하는 법. 평당 3억 원대가 넘는 집이라면 보여주는 것 이상의 과욕을 스스로 원한 경우라고 볼 수 있다. 애초에 이 구간은 제값의 의미를 찾는 것이 사실상 무의미하나 그래도 기준을 알고 접근하면 적절한 가격대로 좋은 물건을 찾을 순 있다.
자동차 적정 가격
자동차에 대한 값은 일전에 이미 다룬 바가 있다. 엔진 CC 당 1만 원을 책정해 값어치를 계산하는 방법인데 이건 이미 포스팅이 되어 있으니 아래 링크로 대신한다. 참고로 이 방법을 통해 계산해보면 생각보다 괜찮은 차를 고를 수 있다. 말 많고 탈 많은 회사지만 쌍용차의 히트 상품을 보면 확실히 가성비가 좋다는 걸 알 수 있는데 이 CC 계산법을 대입해도 확실히 가성비는 있다. 반대로 외제차 브랜드는 예나 지금이나 확실히 눈탱이라는 것도 마찬가지. 바이크(오토바이) 역시 상당한 눈탱이 가격이라는 걸 알 수 있다.
자동차 가격 기준 잡는 법
자동차 가격은 어떻게 정해지는 걸까? 자동차 가격은 대부분 자동차 회사가 임의대로 정해서 판다고 단순하게 생각한다. 물론 틀린 말은 아니다. 굳이 책정 기준을 고민한다고 해도 자동차 제조
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부동산과 자동차 가격 산정에 있어 현실과 동떨어진 이론이라고 평가하는 분도 있으나 기준을 잡고 무언가를 평가할 때 그것이 가성비가 있는지 없는지는 분명 중요한 부분이 된다. 무턱대고 시장에서 부르는 호가가 정답이고 시세대로 하는 것이 맞다고 생각할 수 있는지 모든 것에는 원가라는 것이 있고 기본이라는 것이 있기 때문에 경험치 많은 사람이 아닌 경우에는 누군가의 이런 조언과 조력이 큰 도움이 될 수 있다. 그런 점에서 귀엽게 봐주셨으면 한다.
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